घर या फ्लैट खरीदना जीवन का सबसे बड़ा और महत्वपूर्ण निवेश होता है। लेकिन बिल्डर की देरी, गलत वादे और प्रोजेक्ट में अनियमितताओं के कारण पहले कई खरीदारों को भारी नुकसान उठाना पड़ा। इन्हीं समस्याओं को दूर करने के लिए Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016 (RERA) लागू किया गया।
इस ब्लॉग में हम RERA Act 2016 से जुड़े फ्लैट खरीदारों के अधिकार और बिल्डर की कानूनी जिम्मेदारियों को सरल भाषा में प्रश्न-उत्तर के माध्यम से समझेंगे।
क्या सभी बिल्डिंग्स पर RERA Act 2016 लागू होता है?
हां।
यदि किसी बिल्डिंग का निर्माण:
- 500 वर्ग मीटर से अधिक भूमि पर हो रहा है, या
- उस बिल्डिंग में 8 से अधिक अपार्टमेंट (फ्लैट) हैं
तो उस प्रोजेक्ट को RERA Act 2016 के तहत रजिस्टर कराना अनिवार्य है।
👉 बिना RERA रजिस्ट्रेशन के:
- न तो बिल्डर विज्ञापन कर सकता है
- और न ही फ्लैट बेच सकता है
अगर बिल्डर फ्लैट का कब्ज़ा देने में देरी कर रहा है तो क्या करें?
यदि बिल्डर तय समय पर फ्लैट का कब्ज़ा नहीं देता है, तो खरीदार:
- अपने राज्य की RERA Authority में
- धारा 31 के तहत शिकायत दर्ज करा सकता है
RERA Authority:
- बिल्डर को जल्द कब्ज़ा देने का आदेश दे सकती है
- और देरी की अवधि के लिए ब्याज (Interest) देने का निर्देश भी दे सकती है
फ्लैट बुकिंग के समय बिल्डर कितना एडवांस ले सकता है?
RERA Act के अनुसार:
- बिना Agreement to Sale साइन किए
- बिल्डर फ्लैट की कुल कीमत का 10% से अधिक एडवांस नहीं ले सकता
यदि बिल्डर इससे अधिक रकम मांगता है, तो यह RERA का उल्लंघन है।
कब्ज़ा मिलने के बाद फ्लैट में कमी निकले तो क्या बिल्डर जिम्मेदार है?
हां।
यदि फ्लैट का कब्ज़ा मिलने के 5 वर्षों के भीतर:
- कोई Structural Defect
- या निर्माण से जुड़ी गंभीर कमी सामने आती है
तो बिल्डर को:
- 30 दिनों के भीतर
- बिना किसी शुल्क के उस कमी को ठीक करना होगा
क्या फ्लैट बुकिंग के बाद बिल्डर नक्शा बदल सकता है?
RERA Act के अनुसार:
- व्यक्तिगत फ्लैट में बदलाव के लिए
→ उस फ्लैट के खरीदार की सहमति जरूरी है - पूरे प्रोजेक्ट/बिल्डिंग के नक्शे में बदलाव के लिए
→ कुल खरीदारों के 2/3 हिस्से की सहमति अनिवार्य है
क्या बिल्डर खरीदारों के पैसे का गलत इस्तेमाल कर सकता है?
नहीं।
RERA Act यह सुनिश्चित करता है कि:
- बिल्डर को एक Escrow Account खोलना अनिवार्य है
- खरीदारों से प्राप्त कुल धनराशि का 70% उसी खाते में रखना होगा
- इस राशि का उपयोग केवल उसी प्रोजेक्ट के निर्माण में किया जा सकता है
RERA Authority का आदेश न मानने पर क्या सजा हो सकती है?
यदि बिल्डर RERA Authority के आदेश का पालन नहीं करता है, तो:
- उसे प्रोजेक्ट की कुल लागत का 10% तक जुर्माना देना पड़ सकता है
- या 3 वर्ष तक का कारावास (जेल) भी हो सकता है
विज्ञापन में गलत जानकारी देने पर क्या कार्यवाही हो सकती है?
यदि:
- खरीदार ने विज्ञापन के आधार पर फ्लैट खरीदा
- और बाद में विज्ञापन की जानकारी गलत साबित होती है
तो खरीदार:
- पूरा पैसा ब्याज सहित वापस ले सकता है
- साथ ही मुआवजे (Compensation) का दावा भी कर सकता है
क्या RERA में रियल एस्टेट एजेंट का रजिस्ट्रेशन जरूरी है?
हां।
RERA Registered प्रोजेक्ट के फ्लैट बेचने के लिए:
- एजेंट का RERA में रजिस्ट्रेशन अनिवार्य है
- बिना RERA Registered प्रोजेक्ट के फ्लैट कोई एजेंट नहीं बेच सकता
बिल्डर को प्रोजेक्ट कब सोसायटी/एसोसिएशन को सौंपना चाहिए?
जब:
- प्रोजेक्ट के 50% से अधिक फ्लैट बिक जाएं, तो
→ बिल्डर को सोसायटी/एसोसिएशन बनाने में मदद करनी चाहिए
और:
- Occupancy Certificate (OC) मिलने के बाद
- 3 माह के भीतर
→ कॉमन एरिया और सभी जरूरी दस्तावेज़
→ एसोसिएशन के नाम ट्रांसफर करने होते हैं
निष्कर्ष (Conclusion)
RERA Act 2016 फ्लैट खरीदारों के लिए एक मजबूत सुरक्षा कानून है। यह बिल्डरों की मनमानी पर रोक लगाता है और खरीदारों को समय पर कब्ज़ा, पारदर्शिता और कानूनी सुरक्षा प्रदान करता है।
👉 फ्लैट खरीदने से पहले:
- प्रोजेक्ट का RERA रजिस्ट्रेशन चेक करें
- अपने अधिकारों की जानकारी रखें