अपना खुद का घर खरीदना हर व्यक्ति का सपना होता है। अक्सर लोग इस सपने को पूरा करने के लिए अपनी वर्षों की मेहनत की कमाई लगा देते हैं। लेकिन कई बार अचानक एक नोटिस आता है और खरीदार को यह बताया जाता है कि उसकी यूनिट या फ्लैट का आवंटन निरस्त (Cancel) कर दिया गया है।
ऐसी स्थिति न केवल आर्थिक रूप से, बल्कि मानसिक रूप से भी खरीदार को तोड़ देती है। इन दुर्भाग्यपूर्ण परिस्थितियों से बचने के लिए यह अत्यंत आवश्यक है कि खरीदार को RERA Act, 2016 के नियमों की सही जानकारी हो।
क्या RERA Act बिल्डर को बुकिंग रद्द करने का अधिकार देता है?
हाँ।
RERA Act की धारा 11(5) बिल्डर/प्रमोटर को आवंटित यूनिट या फ्लैट को रद्द करने का अधिकार देती है।
लेकिन यह अधिकार असीमित (Absolute) नहीं है।
बिल्डर केवल उन्हीं शर्तों के आधार पर बुकिंग रद्द कर सकता है, जो Agreement for Sale / Builder Buyer Agreement (BBA) में स्पष्ट रूप से लिखी गई हों।
👉 बिल्डर किसी भी यूनिट या फ्लैट को मनमाने ढंग से रद्द नहीं कर सकता।
किन वैध कारणों (Valid Grounds) पर बिल्डर फ्लैट/यूनिट रद्द कर सकता है?
आमतौर पर निम्नलिखित परिस्थितियों में बिल्डर को बुकिंग रद्द करने का अधिकार मिलता है:
1️⃣ भुगतान न करना (Non-Payment)
यदि खरीदार:
- समय पर भुगतान नहीं करता
- बिल्डर द्वारा भेजे गए डिमांड लेटर का जवाब नहीं देता
तो बिल्डर यूनिट/फ्लैट का आवंटन रद्द कर सकता है।
2️⃣ बार-बार भुगतान में देरी
यदि खरीदार:
- लगातार भुगतान में देरी करता है
- देरी पर लगने वाला ब्याज (Interest) भी समय पर नहीं देता
तो यह बुकिंग रद्द करने का वैध आधार बन जाता है।
3️⃣ चेक बाउंस (Cheque Bounce)
यदि खरीदार द्वारा दिया गया चेक:
- किसी भी कारण से बैंक से वापस आ जाता है
- सूचना मिलने के बाद भी खरीदार समय पर भुगतान नहीं करता
तो ऐसी स्थिति में भी यूनिट का आवंटन रद्द किया जा सकता है।
4️⃣ Builder Buyer Agreement की शर्तों का उल्लंघन
यदि खरीदार:
- BBA की किसी भी महत्वपूर्ण शर्त का पालन नहीं करता
तो बिल्डर को बुकिंग समाप्त करने का अधिकार मिल जाता है।
5️⃣ लीगल नोटिस का जवाब न देना
यदि बिल्डर/प्रमोटर:
- खरीदार को लीगल नोटिस भेजता है
- और खरीदार समय पर उसका जवाब नहीं देता
तो यह स्थिति कानूनी रूप से बिल्डर के पक्ष में जाती है और बुकिंग रद्द की जा सकती है।
यूनिट/फ्लैट का आवंटन रद्द करने की प्रक्रिया क्या है?
RERA Act के अनुसार बुकिंग रद्द करने की एक निश्चित प्रक्रिया होती है:
✔️ नोटिस देना
- बिल्डर को सबसे पहले खरीदार को लिखित नोटिस देना होता है
- आमतौर पर नोटिस का जवाब देने के लिए 30 दिन का समय दिया जाता है
✔️ कारण स्पष्ट करना
- नोटिस में बुकिंग रद्द करने का स्पष्ट और वैध कारण लिखा होना चाहिए
✔️ Earnest Money की कटौती
- यदि बुकिंग वैध कारण से रद्द होती है, तो:
- बिल्डर आमतौर पर कुल कीमत का 10% Earnest Money काट सकता है
- शेष राशि खरीदार को वापस करनी होती है
- बिल्डर आमतौर पर कुल कीमत का 10% Earnest Money काट सकता है
खरीदार को किन गलतियों से बचना चाहिए?
अपनी यूनिट/फ्लैट को सुरक्षित रखने के लिए खरीदार को चाहिए कि:
- समय पर सभी भुगतान करे
- हर डिमांड लेटर और नोटिस का लिखित जवाब दे
- BBA की सभी शर्तों को ध्यान से पढ़े और पालन करे
- चेक भुगतान में अतिरिक्त सावधानी बरते
- किसी भी विवाद की स्थिति में कानूनी सलाह ले
निष्कर्ष (Conclusion)
बिल्डर/प्रमोटर को फ्लैट या यूनिट की बुकिंग रद्द करने का अधिकार जरूर है, लेकिन यह अधिकार सीमित और नियंत्रित है।
यदि खरीदार समय पर भुगतान करता है और नोटिस/डिमांड लेटर का जवाब देने में सतर्क रहता है, तो ऐसी स्थिति से आसानी से बचा जा सकता है।
यदि बिल्डर RERA नियमों का उल्लंघन करते हुए बुकिंग रद्द करता है, तो खरीदार के पास RERA Authority में शिकायत दर्ज कराने का पूरा अधिकार है।
👉 किसी भी कानूनी समस्या से बचने के लिए RERA Act और Builder Buyer Agreement को समझना बेहद जरूरी है।