अपना खुद का घर खरीदना हर व्यक्ति का सपना होता है। लोग अपनी वर्षों की मेहनत और जमा-पूंजी इस सपने को पूरा करने में लगा देते हैं। लेकिन कई बार सिर्फ एक नोटिस इस सपने को तोड़ देता है और खरीदार को यह बताया जाता है कि उसकी फ्लैट या यूनिट की बुकिंग रद्द कर दी गई है।
ऐसी परिस्थितियों से बचने के लिए यह बेहद ज़रूरी है कि हर खरीदार को Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016 (RERA) के नियमों की सही जानकारी हो।
क्या RERA Act बिल्डर को फ्लैट/यूनिट रद्द करने का अधिकार देता है?
उत्तर: हां,
RERA Act की धारा 11(5) बिल्डर/प्रमोटर को आवंटित यूनिट या फ्लैट को रद्द करने का अधिकार देती है।
लेकिन ध्यान रखें 👉 यह अधिकार असीमित (Absolute) नहीं है।
🔹 बिल्डर किसी भी यूनिट/फ्लैट को मनमाने ढंग से रद्द नहीं कर सकता।
🔹 रद्दीकरण केवल Agreement for Sale (Builder Buyer Agreement – BBA) में लिखी शर्तों के अनुसार ही किया जा सकता है।
किन वैध कारणों पर बिल्डर फ्लैट/यूनिट का आवंटन रद्द कर सकता है?
आमतौर पर निम्नलिखित परिस्थितियों में बिल्डर को कानूनी रूप से बुकिंग रद्द करने का अधिकार मिलता है:
1️⃣ भुगतान न करना (Non-Payment Default)
यदि खरीदार:
- Builder Buyer Agreement के अनुसार भुगतान नहीं करता
- बिल्डर द्वारा भेजे गए Demand Letter का जवाब नहीं देता
➡️ ऐसी स्थिति में फ्लैट/यूनिट का आवंटन रद्द किया जा सकता है।
2️⃣ लगातार भुगतान में देरी
यदि खरीदार:
- बार-बार भुगतान में देरी करता है
- देरी से भुगतान पर लगने वाला ब्याज (Interest) भी समय पर नहीं देता
➡️ यह गंभीर चूक मानी जाती है और बुकिंग रद्द की जा सकती है।
3️⃣ चेक बाउंस होना
यदि:
- खरीदार द्वारा दिया गया चेक बैंक से वापस आ जाता है
- सूचना मिलने के बाद भी खरीदार समय पर भुगतान नहीं करता
➡️ यह भी बुकिंग रद्द करने का वैध आधार बन जाता है।
4️⃣ Builder Buyer Agreement की शर्तों का उल्लंघन
यदि खरीदार:
- Agreement for Sale की किसी भी महत्वपूर्ण शर्त का पालन नहीं करता
➡️ बिल्डर/प्रमोटर यूनिट का आवंटन निरस्त कर सकता है।
5️⃣ लीगल नोटिस का जवाब न देना
यदि:
- बिल्डर द्वारा भेजे गए Legal Notice का खरीदार समय पर जवाब नहीं देता
➡️ कानूनन यह स्थिति बिल्डर के पक्ष में चली जाती है और बुकिंग रद्द हो सकती है।
फ्लैट/यूनिट का आवंटन रद्द करने की कानूनी प्रक्रिया क्या है?
RERA के तहत रद्दीकरण की एक निश्चित प्रक्रिया होती है:
🔹 चरण 1: नोटिस देना
बिल्डर को सबसे पहले खरीदार को लिखित नोटिस देना होता है।
आमतौर पर नोटिस का जवाब देने के लिए 30 दिन का समय दिया जाता है।
🔹 चरण 2: कारण स्पष्ट करना
नोटिस में:
- यूनिट/फ्लैट रद्द करने का स्पष्ट और वैध कारण लिखा होना चाहिए।
🔹 चरण 3: राशि की वापसी
यदि वैध कारण के आधार पर बुकिंग रद्द की जाती है, तो:
- आमतौर पर बिल्डर कुल कीमत का 10% Earnest Money काटता है
- शेष राशि खरीदार को वापस करनी होती है
फ्लैट की बुकिंग रद्द होने से बचने के लिए खरीदार क्या सावधानी बरते?
खरीदार निम्न बातों का विशेष ध्यान रखे:
✔️ समय पर सभी भुगतान करें
✔️ Demand Letter / Reminder / Legal Notice का तुरंत जवाब दें
✔️ Builder Buyer Agreement की शर्तों को गंभीरता से पढ़ें
✔️ भुगतान का पूरा रिकॉर्ड सुरक्षित रखें
✔️ किसी भी विवाद की स्थिति में जल्द कानूनी सलाह लें
निष्कर्ष (Conclusion)
बिल्डर/प्रमोटर को फ्लैट या यूनिट का आवंटन रद्द करने का अधिकार अवश्य है, लेकिन यह अधिकार सीमित और नियंत्रित है।
यदि खरीदार समय पर भुगतान करता है और बिल्डर द्वारा भेजे गए नोटिसों के प्रति सतर्क रहता है, तो वह ऐसी स्थिति से आसानी से बच सकता है।
और यदि बिल्डर किसी यूनिट/फ्लैट को रद्द कर रहा है, तो उसे RERA Act के सभी नियमों और प्रक्रियाओं का पालन विधिपूर्वक करना अनिवार्य है।