अपना घर खरीदना हर व्यक्ति का सपना होता है और इस सपने को पूरा करने के लिए खरीदार अपनी वर्षों की कमाई निवेश करता है। लेकिन यदि खरीदार Builder Buyer Agreement की महत्वपूर्ण शर्तों का पालन नहीं करता या समय पर भुगतान नहीं करता, तो कुछ परिस्थितियों में builder/promoter द्वारा unit या flat का allotment cancel किया जा सकता है।
Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016 (RERA) खरीदारों और promoters दोनों के अधिकारों एवं दायित्वों को नियंत्रित करता है। इसलिए यह समझना जरूरी है कि builder किन परिस्थितियों में allotment cancel कर सकता है और खरीदार ऐसी स्थिति से बचने के लिए किन सावधानियों को अपनाए।
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1. क्या RERA Act Builder को Flat का Allotment Cancel करने का अधिकार देता है?
हाँ, आपके source article के अनुसार RERA Act की Section 11(5) के तहत promoter को कुछ परिस्थितियों में allotted unit/flat cancel करने का अधिकार है। हालांकि यह अधिकार absolute नहीं है। Cancellation सामान्यतः Agreement for Sale में निर्धारित terms और conditions के अनुसार ही किया जा सकता है।
2. Builder किन कारणों से Flat या Unit Cancel कर सकता है?
A. समय पर Payment न करना
यदि buyer Builder Buyer Agreement के अनुसार payment नहीं करता और builder द्वारा भेजे गए demand letter का जवाब भी नहीं देता, तो allotment cancellation की स्थिति उत्पन्न हो सकती है।
B. लगातार Payment में देरी
यदि buyer लगातार payment में delay करता है और delayed payment पर applicable interest भी समय पर जमा नहीं करता, तो यह cancellation का आधार बन सकता है।
C. Cheque Bounce होना
यदि buyer द्वारा दिया गया payment cheque bank से return हो जाता है और सूचना मिलने के बाद भी buyer समय पर payment नहीं करता, तो allotment cancellation की स्थिति बन सकती है।
D. Builder Buyer Agreement की महत्वपूर्ण शर्तों का उल्लंघन
यदि buyer BBA की किसी महत्वपूर्ण condition का पालन नहीं करता, तो agreement की terms के अनुसार builder cancellation की कार्रवाई कर सकता है।
E. Legal Notice का समय पर जवाब न देना
यदि builder/promoter buyer को legal notice भेजता है और buyer निर्धारित समय में उसका जवाब नहीं देता, तो यह स्थिति builder के पक्ष में जा सकती है और allotment cancellation की कार्रवाई हो सकती है।
3. Flat या Unit Cancellation की सामान्य प्रक्रिया क्या होती है?
आमतौर पर cancellation से पहले builder/promoter buyer को notice देता है। Source article के अनुसार buyer को जवाब देने के लिए सामान्यतः 30 दिन का समय दिया जा सकता है। Notice में cancellation का स्पष्ट कारण बताना भी आवश्यक बताया गया है।
4. Cancellation होने पर Earnest Money का क्या होता है?
Source article के अनुसार, यदि valid grounds के आधार पर allotment cancel किया जाता है, तो आमतौर पर कुल कीमत का 10% Earnest Money के रूप में deduct किया जाता है और remaining amount वापस किया जाता है। हालांकि वास्तविक deduction और refund agreement की applicable terms तथा परिस्थितियों पर निर्भर कर सकते हैं।
5. Buyer को Flat Cancellation से बचने के लिए क्या सावधानी रखनी चाहिए?
- Payment schedule को ध्यान से follow करें।
- Demand letters और reminders को ignore न करें।
- Payment delay होने पर applicable interest और अन्य contractual obligations को समझें।
- Cheque या अन्य payment instrument के bounce होने पर तुरंत corrective action लें।
- Builder Buyer Agreement की सभी महत्वपूर्ण conditions को समझें और उनका पालन करें।
- Builder/legal notice मिलने पर समय पर response दें।
- सभी payment receipts, notices और correspondence का record सुरक्षित रखें।
6. Conclusion
RERA के framework में builder/promoter को कुछ परिस्थितियों में flat या unit का allotment cancel करने का अधिकार हो सकता है, लेकिन यह अधिकार असीमित नहीं है। Buyer को समय पर payment करने, agreement की conditions का पालन करने और builder द्वारा भेजे गए demand letters या notices का समय पर जवाब देने में सावधानी रखनी चाहिए।